Archivio mensile:settembre 2015

Prestito vitalizio ipotecario: ottenere liquidità senza il rimborso in rate

Il prestito vitalizio ipotecario è un “finanziamento a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistito da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservato a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.”

Dopo la definizione di rito, andiamo a vedere assieme, nel dettaglio, cosa si intende quando si fa riferimento a questa tipologia di prestito, a chi è rivolto, quali vantaggi offre ed anche quali sono i contro da tenere in considerazione.

Dal dicembre del 2005 il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto in Italia con la legge 248/05, anche se in Gran Bretagna il prodotto è stato lanciato nel 1999 ed è noto con le definizioni di lifetime mortgage o di equity release. Il 6 maggio 2015 è entrata in vigore la Legge n. 44 promulgata il 2 aprile 2015, che disciplina il prestito vitalizio ipotecario aggiornando il comma 12 dell’articolo 11-quaterdecies della Legge 248/05.

Il Prestito vitalizio ipotecario è un prodotto finanziario che permette al proprietario, che abbia almeno 60 anni di età, di rendere liquida una parte del valore della sua abitazione, continuando a viverci e a esserne proprietario. Il finanziamento concesso da una banca è garantito da un’ipoteca di primo grado sull’abitazione.

Tecnicamente si tratta di un prestito non finalizzato, il che significa che chi lo riceve può disporre del denaro come meglio crede. Gli interessi sul debito e sulle spese connesse vengono capitalizzati, tuttavia vanno rimborsati solo in seguito alla morte del sottoscrittore (salvo rimborsi volontari anticipati).

I “contanti” ottenuti al momento del prestito variano in genere tra il 15% e il 55% del valore di mercato della casa. La quota concessa varia soprattutto in base all’età del contraente: più questa è elevata, più sarà elevato l’importo erogato. In questo caso, infatti, la banca otterrà con ogni probabilità più presto l’estinzione del debito.

Normalmente, l’estinzione del debito (capitale+interessi+spese) avviene con la vendita della casa ipotecata, alla morte del beneficiario del prestito o mentre è ancora in vita: i suoi eredi ricevono l’eventuale differenza tra il prezzo di vendita della casa e la cifra dovuta alla banca.

In ogni caso, finché è in vita, il beneficiario del prestito vitalizio ipotecario continua a essere “pieno proprietario” della casa. In qualsiasi momento può saldare il suo debito con la banca e liberare la casa dall’ipoteca. La stessa decisione può essere assunta anche dagli eredi alla sua morte, così da mantenere la proprietà dell’immobile.

A tutela del cliente, l’importo del debito dovuto alla banca non può in ogni caso superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute. In sostanza la legge garantisce che gli eredi non saranno chiamati a pagare alla banca una somma superiore al valore commerciale della casa ipotecata.

La Legge attuale prevede tre casi di rimborso integrale, ossia in un’unica soluzione, del prestito vitalizio ipotecario, e cioè:

  • Al decesso del proprietario intestatario del finanziamento, salva la possibilità per gli eredi di intervenire per estinguere il debito e rientrare in pieno possesso dell’immobile.
  • Al  trasferimento, in parte o in tutto, della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia.
  • Quando vengono compiuti atti che riducono significativamente il valore dell’immobile, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia a favore di terzi che vanno a gravare sull’immobile stesso.

 

Non mancano comunque diversi punti contrari, da prendere in considerazione prima di stipulare questa tipologia di contratto con la propria banca.

  • il rimborso in un’unica soluzione da parte degli eredi. La legge stabilisce infatti che chi richiede il prestito può rimborsarlo a rate, ma se il richiedente muore, gli eredi sono obbligati a risarcire il debito in unica soluzione ed entro 12 mesi. Se questo non avviene, la banca ha il diritto di vendere l’immobile, rispettando il suo prezzo di mercato. Se non ci riesce in 1 anno, il prezzo dell’immobile scende del 15%, e così per ogni anno in cui rimane invenduto.
  • Ammesso l’anatocismo. Il Vitalizio, infatti, è l’unico contratto per il quale la legge prevede l’anatocismo bancario, cioè quel sistema per cui gli interessi maturano non solo sul capitale, ma anche sugli interessi già scaduti. Questo comporta un aumento esponenziale del debito che potrebbe arrivare anche al triplo della somma richiesta.
  • Obblighi contrattuali. Stipulando questo vitalizio, il richiedente perde la possibilità di disporre liberamente del proprio immobile. Pertanto non sarà possibile affittarlo, sub affittarlo, ristrutturarlo, adibirlo a sede di una attività imprenditoriale propria; inoltre, non sarà possibile cambiare domicilio o residenza.
  • Imposta sostitutiva. E’ necessario prestare molta attenzione al soggetto che eroga il prestito: solo le banche possono applicare al reverse mortgage l’imposta sostitutiva dello 0,25%dell’erogato. Se il prestito è erogato da un soggetto non bancario si paga l’aliquota piena, pari al 2% del valore d’iscrizione dell’ipoteca, a sua volta pari al 125% del valore di perizia dell’immobile.

 

Il Prestito Ipotecario Vitalizio è quindi, in sostanza, uno strumento molto versatile: può permettere di aiutare figli e nipoti, costituendo un anticipo di eredità (utile a integrare il loro mutuo per l’acquisto della casa, per avviare un’attività, per consolidare i propri debiti); può risolvere i problemi economici integrando la pensione, per la serenità di poter affrontare spese impreviste o straordinarie; infine, può aiutare a mantenere stabile il tenore di vita, semplicemente rendendo liquida una parte del patrimonio personale.